Umowa przedwstępna

Podpisując umowę przedwstępną i zaciągając kredyt hipoteczny, już na samym początku możemy doprowadzić do sytuacji, gdzie nie będziemy mogli dotrzymać zawartych umowie przedwstępnej postanowień. W najgorszym wypadku nie sfinalizujemy transakcji i stracimy zadatek!

Na jakie zapisy bank się zgodzi? Na co musimy uważać?

Decydując się na zakup mieszkania, warto dokładnie sprecyzować zapisy w umowie przedwstępnej, aby później uniknąć niespodzianek.

Jeżeli przy zakupie mieszkania w grę wchodzi kredyt hipoteczny, warto skonsultować umowę przedwstęną z doradcą kredytowym i upewnić się, że bank nie będzie miał zastrzeżeń. Może się bowiem okazać, że bank udzielający kredytu nie zaakceptuje zapisów lub narzuci inne rozwiązania. To może rodzić dla nas bardzo poważne i kosztowne konsekwencje. Jeżeli nie dotrzymamy zawartych w umowie przedwstęnej postanowień, sprzedający będzie mógł odstąpić od sprzedaży. W najgorszym wypadku nie sfinalizujemy transakcji i stracimy zadatek

Zapłata ostatnich rat za mieszkanie z własnych środków

Deweloperzy i spółdzielnie mieszkaniowe z reguły wymagają, aby cena za mieszkanie była wpłacana w transzach wraz z postępem robót budowlanych. Ubiegając się o kredyt hipoteczny musimy liczyć się z faktem, że banki wypłacą środki z kredytu "na końcu" – w pierwszej kolejności będziemy musieli wpłacić własne pieniądze. Jeżeli kwota kredytu jest mniejsza od ceny zakupu nieruchomości to w umowie kredytowej pojawi się zapis, że bank uruchomi kredyt po przedstawieniu dokumentu, z którego będzie wynikało, że zapłaciliśmy różnicę deweloperowi (wkład własny).

Czy są inne możliwości wypłaty kredytu? Co w sytuacji, kiedy posiadamy na przykład lokatę bankową i chcemy na ostatnim etapie inwestycji wypłacić zgromadzone na niej środki?

Niektóre banki mogą zgodzić się na tzw. finansowanie naprzemienne, czyli sytuację, w której bank zapłaci część rat, później wpłaci klient i na końcu bank zamknie transakcję. Bank może zgodzić się też na sytuację, w której klient razem z bankiem płacą każdą ratę. Jeżeli posiadamy np. 20% środków własnych, a bank finansuje pozostałe 80% to zamiast wpłaty całości wkładu własnego na początku, możemy wpłacać po 20% każdej rat uzgodnionej z deweloperem, a bank pokryje przy każdej racie pozostałe 80%. Pamiętajmy jednak, że bank może zażądać od nas udokumentowania środków, aby mieć pewność, że te pieniądze posiadamy. Możliwa jest też sytuacja, że przy bardzo dużych miesięcznych dochodach klienta i płatnościach dla dewelopera rozciągniętych w czasie, bank stwierdzi, że klient nie musi udokumentować środków własnych, ponieważ jego wysokie dochody pozwolą mu zaoszczędzić i odłożyć środki na zapłatę 20% wartości poszczególnych rat.

Możliwa jest też sytuacja, że sprzedajemy stare mieszkanie i środki uzyskane za sprzedaży chcemy przeznaczyć na zakup nowego. Deweloper jednak życzy sobie pieniędzy szybciej niż termin, w którym uzyskamy środki ze sprzedaży mieszkania. W takiej sytuacji należy się upewnić, czy bank wypłaci część kredytu, następnie wpłacimy środki uzyskane ze sprzedaży starego mieszkania i na końcu bank zapłaci brakującą resztę. Takie przypadki rozpatrywane są indywidualnie. Warto wtedy skonsultować to z doradcą kredytowym. Zawsze dobrze jest w takich sytuacjach udokumentować przed bankiem, że faktycznie będziemy dysponować gotówką: pokazać wyciąg z lokaty, umowę przedwstępną sprzedaży starego mieszkania itp.

Zapłata ceny w ratach - rynek wtórny

W przypadku kredytów hipotecznych finansujących transakcję na rynku wtórnym banki zazwyczaj wypłacają kredyt jednorazowo na konto sprzedającego. Jeżeli chcemy zapłacić za mieszkanie w ratach należy zorientować się, czy bank nam to umożliwi. Czy zgodzi się wypłacić część kredytu i po pewnym czasie resztę. Takie sytuacje w umowach przedwstępnych zdarzają się często, kiedy na przykład występuje dłuższy okres pomiędzy przeniesieniem własności (podpisaniem aktu notarialnego) a oddaniem mieszkania. Kupujący zazwyczaj nie chce zapłacić całej sumy, zostawia część środków pieniężnych i uzależnia zapłatę reszty ceny od wyprowadzenia się sprzedającego i przekazania mieszkania. Ma wtedy większą pewność, że sprzedający, który nie otrzymał całej kwoty dotrzyma terminu przekazania nieruchomości. Jeżeli chodzi o taki sposób uiszczenia ceny za kupowaną nieruchomość musimy wiedzieć, że w większości banków procedury kredytowe nakazują wypłatę jednorazowo, a więc nie będziemy mogli rozbić zapłaty na raty. Oczywiście w ramach tak zwanych odstępstw od procedur w przypadku niektórych banków takie rozwiązania są możliwe, jednakże warto o tym porozmawiać i ustalić z bankiem taki sposób zapłaty zanim zdecydujemy się podpisać umowę przedwstępną. Warto jednak dodać, że banki na takie sytuacje wyrażają zgodę bardzo rzadko.

Własne środki na końcu

Kupując nieruchomość czasami finansujemy kredytem tylko część transakcji. Pamiętajmy, że bank "zamyka" transakcję i nie zgodzi się, żeby najpierw kredytobiorca wypłacił kredyt i dopiero na końcu wniósł swoje środki. Jeżeli kwota kredytu jest mniejsza od ceny zakupu nieruchomości to w umowie kredytowej pojawi się zapis, że bank uruchomi kredyt po przedstawieniu dokumentu, z którego będzie wynikało, że zapłaciliśmy różnicę. Może to być dowód przelewu na konto sprzedającego lub akt notarialny kupna-sprzedaży, w którym zbywca oświadczył, że tą różnicę otrzymał. Nawet jeżeli podpiszemy umowę przedwstępną z ustaleniami, że wpłacamy własne środki na końcu, to zawsze możemy pomimo tych zapisów wpłacić pieniądze wcześniej. Zbywca na pewno się zgodzi, a bank wtedy uruchomi kredyt. Sytuacja wygląda zdecydowanie mniej korzystnie, jeżeli nasze środki będą pochodziły na przykład ze sprzedaży starego mieszkania. W takim przypadku nie dysponując gotówką, kategorycznie unikajmy zapisów, z których będzie wynikało, że zapłacimy najpierw środkami z kredytu, a później własnymi. Dopóki nie wpłacimy swoich środków na konto wskazane przez sprzedającego, bank nie uruchomi kredytu. Może to skutkować niedopełnieniem warunków umowy i utratą zadatku.

Zapłata całości przed aktem notarialnym przenoszącym własność

W przypadku nabywania nowego mieszkania na rynku pierwotnym nie ma z tym problemu. Z kolei jeżeli zdecydujemy się nabyć używane mieszkanie - taki zapis nie wchodzi w grę. Czasami zdarza się, że strony ustalają w umowie przedwstępnej sposób płatności, który zobowiązuje kupującego, że część pieniędzy ma zapłacić przed podpisaniem końcowego aktu notarialnego. Może to być zadatek lub zaliczka, może to być znaczna kwota wynikająca na przykład z sytuacji, w której sprzedający kupuje inne mieszkanie i potrzebuje środków na ten cel; dopiero po zakupie i przeprowadzce sprzeda swoje mieszkanie.

Pamiętajmy, że jeżeli nie posiadamy własnych środków to zapis w umowie przedwstępnej zobowiązujący nas do płatności przed aktem notarialnym nie zostanie zrealizowany. Bank nie zgodzi się uruchomić kredytu, który jest przeznaczony na zakup nieruchomości na rynku wtórnym przed podpisaniem aktu notarialnego przenoszącego na nas własność. Wyjątkiem może tu być wykup mieszkań ze spółdzielni lub od innych instytucji, jak na przykład Wojskowa Agencja Mieszkaniowa itd. – tu bez problemu bank wypłaci kredyt zanim będziemy mieli akt własności.

Zapłata w dniu podpisania aktu notarialnego

Takie sytuacje też się czasami zdarzają – kupujący podpisuje umowę przedwstępną, wpłaca zadatek i zobowiązuje się, że w dniu podpisania umowy końcowej zapłaci resztę. Zapis jest bardzo niebezpieczny ze względu na fakt, że nie wszystkie banki są w stanie zrealizować przelew tego samego dnia, w którym pokażemy akt własności. Dotyczy to zwłaszcza banków, które posiadają centra operacyjne zlokalizowane w jednym mieście, a ich oddziały są tak naprawdę biurami sprzedaży. Technicznie nie mają możliwości zrealizowania przelewu w takim oddziale, zazwyczaj na wypłatę kredytu musimy poczekać kilka dni od dostarczenia aktu notarialnego i innych niezbędnych dokumentów, na przykład: polisy ubezpieczenia nieruchomości, opłaconego wniosku o wpis hipoteki. Warto przed podpisaniem umowy przedwstępnej zorientować się ile czasu potrzebuje bank na uruchomienie środków z przyznanego kredytu i jakich dokumentów będzie od nas wymagał.

Podsumowanie

Jeżeli chodzi o umowy przedwstępne, najczęściej wątpliwości banków budzą zapisy precyzujące sposób i termin zapłaty. Aby ustrzec się przed przykrymi konsekwencjami niedotrzymania warunków zapisanych w umowie przedwstępnej warto upewnić się w banku, czy proponowane w umowie postanowienia nie kolidują z procedurami kredytowymi.